AlmenKompas: Det kigger bankerne på

Når en almen boligorganisation skal bygge nyt eller renovere, spiller dokumentation en stadig større rolle i finansieringen. Hvor energieffektiv er indsatsen? Hvor meget CO2 sparer det? Og hvordan styrker det beboere, drift og langsigtet bæredygtighed?

Med AlmenKompas har den almene sektor fået et fælles værktøj til at samle ESG-data om miljø, sociale forhold og ledelse. Det kan gøre det lettere for boligorganisationerne at planlægge, prioritere og gå i dialog med finanssektoren.

”AlmenKompas gør ESG konkret. Det giver sektoren et fælles sprog. Og det gør det lettere for os i finanssektoren at bakke op med kapital,” siger Tonny Thierry Andersen, koncerndirektør i Nykredit.

Den vurdering deler Realkredit Danmark og Jyske Realkredit.

”I dag handler det ikke kun om at ville det rigtige. Effekten skal kunne vises. Med brancheværktøjet har boligorganisationerne et stærkere udgangspunkt i dialogen med os, fordi vi som finansieringspartner får lettere ved at forstå og vurdere indsatsen,” siger Bjarne Aage Jørgensen, vicedirektør i Realkredit Danmark.

Hos Jyske Realkredit peger adm. direktør, Anders Lund Hansen, på, at fælles standarder er nødvendige, når ESG skal bruges i praksis:

”Vi finansierer mere end 120.000 ejendomme, så standarder er nødvendige, hvis vi skal vurdere ejendomme på et ensartet grundlag. Derfor ser vi meget positivt på AlmenKompas som et værktøj, der kan give de almene boligorganisationer et fælles ESG-grundlag.”

Fra ildsjæle til fælles system

De almene boligorganisationer arbejder allerede med bæredygtighed. De energirenoverer, klimatilpasser, skaber tryghed, styrker fællesskaber og arbejder med ansvarlig drift.

”Før var meget af bæredygtighedsarbejdet båret af ildsjæle og lokale kræfter. Med en fælles standard bliver det mere struktureret og bredt forankret. Det er her, AlmenKompas kan gøre en forskel,” siger Bjarne Aage Jørgensen fra Realkredit Danmark.

Ifølge alle tre långivere, som Fagbladet Boligen har talt med, er styrken især, at hele sektoren kan løfte i samme retning.

Den almene sektor er hjem for omkring en million mennesker, og når mange boligorganisationer bruger samme værktøj og samme målepunkter, kan effekten blive større og hurtigere.

”Hvis vi virkelig vil have effekt hurtigt, er skala helt centralt. Her er den almene sektor fantastisk,” siger Tonny Thierry Andersen fra Nykredit.

Han understreger, at ESG ikke kun handler om klima. Det handler også om social sammenhængskraft, livskvalitet, sundhed, biodiversitet og god ledelse.

ESG kan åbne døren til rabatter

ESG giver ikke i sig selv billigere lån. Den almene sektor er stærkt reguleret, og mange lån er støttede.

”ESG er ikke den nye tryllestav. Men uden dokumentation bliver det sværere at få adgang til de grønne finansieringsmuligheder, som i stigende grad bygger på målbare data om energi, CO2 og renoveringseffekt,” siger Bjarne Aage Jørgensen, Realkredit Danmark.

Ved renoveringer er det blandt andet centralt for Realkredit Danmark, om boligorganisationen kan dokumentere en markant energieffektivisering. Og på tværs af både nybyggeri og renoveringer får CO2-beregninger større betydning.

Hos Jyske Realkredit er vurderingen også, at ESG ikke nødvendigvis giver en bedre pris her og nu. Til gengæld indgår ESG som en del af kreditvurderingen – og en svag ESG-profil kan trække ned.

“I dag handler det ikke nødvendigvis om, at en høj ESG-profil automatisk giver en bedre pris, men en lav ESG-profil kan blive en negativ faktor, når vi vurderer en ejendom,” siger Anders Lund Hansen, Jyske Realkredit.

Dermed kan AlmenKompas blive relevant, fordi værktøjet hjælper boligorganisationerne med at samle de data, långiverne efterspørger: energimærker, CO2, energiforbrug, renoveringsbehov og den samlede plan for ejendommen.

Hos Nykredit er ambitionen også at understøtte de boligorganisationer, der arbejder struktureret med bæredygtighed. Her har de bl.a. afsat midler til rabatter på almene byggelån på 0,25 procent, hvis man dokumenterer sin ESG-indsats via AlmenKompas.

”Det er vigtigt for os ikke bare at tale om ESG, men også at understøtte det økonomisk. Rabatten kan være helt op til 0,50 procent, hvis der er tale om projekter, der på særlig vis kvalificerer sig ved at udvikle og nytænke ESG i almene boligorganisationer. Den rabat kan være med til at finansiere noget ekstra for beboerne – fx en legeplads,” siger Tonny Thierry Andersen, koncerndirektør i Nykredit og tilføjer:

”Vi er jo selv foreningsejet, og det giver os mulighed for at give noget tilbage til vores kunder.”

Dokumentation bliver en del af finansieringsdialogen

For mange boligorganisationer har ESG kunnet virke som endnu et lag af dokumentation: Banken spørger efter ét sæt nøgletal, kommunen efter et andet og samarbejdspartnere efter et tredje.

Med AlmenKompas får sektoren en fælles ramme, der kan bruges på tværs – også i finansieringsdialogen.

”Brancheværktøjet er et rigtig stærkt initiativ, fordi det giver sektoren et fælles sprog. Og det gør også arbejdet lettere for os långivere, fordi boligorganisationerne kan bruge værktøjet meget konkret, inden de går i dialog med os,” siger Bjarne Aage Jørgensen fra Realkredit Danmark.

Værktøjet kan give overblik over energimærker, CO2, energiforbrug, renoveringsbehov, sociale indsatser og ledelse. Dermed bliver det lettere at vise, hvor behovet er størst, hvilken effekt et projekt kan have, og hvordan projektet passer ind i organisationens langsigtede plan.

”Når vi vurderer ejendomskunder, er ESG-data ikke bare pynt. Det er en del af kreditvurderingen. Har man en strategi, en plan og en systematisk rapportering, trækker det op. Mangler det helt, trækker det den anden vej,” siger Bjarne Aage Jørgensen.

Den almene sektor har stærkere data, end den måske selv tror

Boligorganisationerne har allerede via Landsbyggefonden adgang til mange data om bygninger, beboere, drift, energiforbrug, trivsel og lokalområder i Det Almene Datavarehus.

Med AlmenKompas bliver udvalgte data herfra kombineret med boligorganisationernes egne oplysninger på de områder, hvor der ikke findes centrale data. Dermed kan data bruges mere strategisk i forhold til ESG.

”Den almene sektor må ikke undervurdere sit eget udgangspunkt, og hvor stærkt et datagrundlag den faktisk har,” siger Tonny Thierry Andersen i Nykredit.

Koncerndirektøren fremhæver, at sektoren arbejder med en bredere forståelse af ESG end mange andre.

”Det særlige er, at data ikke kun handler om energi og klima, men også om livskvalitet, sundhed, medarbejdertrivsel, biodiversitet og social sammenhængskraft,” siger han.

Men data skal ifølge realkreditinstitutterne være mere end en fortælling. De skal også kunne holde i mødet med finanssektoren.

”Det er ikke nok at iscenesætte bæredygtighed. Det skal kunne underbygges,” understreger Bjarne Aage Jørgensen.

Klima fylder mest – men ESG er mere end CO2

I finansieringsdialogen fylder klima ofte mest. Energiforbrug, CO2-udledning og klimatilpasning kan måles direkte og indgå i vurderingen af både økonomi, risiko og fremtidssikring.

”E’et fylder meget, fordi klima er den brændende platform. Men S og G er selvfølgelig også afgørende,” siger Bjarne Aage Jørgensen fra Realkredit Danmark.

Det samme ser Jyske Realkredit.

”Markedet har størst fokus på E’et, og det afspejler sig også i vores processer. Men S’et fylder også meget for os – blandt andet gennem finansieringen af almene boliger,” siger Anders Lund Hansen.

Klima handler dog ikke kun om udledning. Långiverne ser også på, om bygninger og boligområder er rustet til skybrud, vand og mere ekstremt vejr.

”Som långivere i projektet bliver vi nødt til at vurdere, om bygningen er forberedt på det klima, den skal ligge i,” siger Bjarne Aage Jørgensen.

Men ESG skal ifølge direktørerne ikke reduceres til energimærker og CO2-tal. For den almene sektor er S’et en særlig styrke: tryghed, fællesskab, beboerdemokrati og social sammenhængskraft.

”ESG skal forstås bredt. Det handler også om at synliggøre den sociale værdi og vise, at almene boligorganisationer skaber bæredygtighed, både i bygningerne og mellem mennesker,” siger Tonny Thierry Andersen fra Nykredit.